住宅ローンでつなぎ融資を利用すべきかどうかわからない
つなぎ融資の利用条件はどうなっている？
つなぎ融資のメリットやデメリットは？
住宅ローンを検討するにあたって「つなぎ融資」を調べる際、上記のような疑問や悩みをおもちになるのではないでしょうか。
本記事ではつなぎ融資についての基本知識、メリットやデメリットをわかりやすく解説します。
また、利用する際の一連の流れを紹介しますので、参考にしてください。
つなぎ融資とは？
つなぎ融資は、住宅ローンが実行される前に必要となる支払いに対応する融資です。
住宅ローンは購入する住宅の引き渡し時に実行されるため、実行される前に発生する費用には、別に資金を準備する必要があります。
実行される前に必要となる主な費用は以下のとおりです。
- 土地購入代金
- 着工金
- 中間金など
これらの費用を自己資金で準備できない際、つなぎ融資を一時的な立替金として利用します。
つなぎ融資の基本
つなぎ融資の主な基本内容は以下のとおりです。
- 短期資金融資
- 限定された資金使途
- 一括返済方式
つなぎ融資の目的は、住宅ローンが実行されるまでに必要な費用に対応する立て替え資金です。
住宅の建設期間は通常1年程度とされており、銀行はこの期間に対して短期資金融資を提供します。
住宅ローンの融資金額には住宅完成までの費用が含まれているため、住宅ローンが実行されると同時につなぎ融資の一括返済が可能です。
つなぎ融資を利用するケース
つなぎ融資を利用する具体的なケースは以下のケースになります。
- 土地を先に購入するケース
- 注文住宅を建てるケース
- 住宅を買い替えるケース
これらのケースでは、住宅が完成する前に資金支払いが必要です。
建設計画が遅れないように、自己資金が不足する場合は、つなぎ融資を利用して支払い準備します。
土地を購入する際、一般的に土地購入資金の支払が必要です。
注文住宅では、建設期間中の着工金や中間金などの支払いが一般的です。
住宅の買い替えでは、新居を先に購入するケースで必要になります。住宅売却代金を新居の購入資金に充てる計画であり、新居の購入スケジュールが先になった場合、購入資金の確保が難しくなるでしょう。
| 土地を先に購入するケース | 土地購入資金 |
|---|---|
| 注文住宅を建てるケース | 建設期間中の着工金や中間金の支払い |
| 住宅を買い替えるケース | 新居の購入資金 |
住宅ローンのつなぎ融資を利用するメリット
住宅ローンのつなぎ融資を利用するメリットは以下のとおりです。
・住宅の建設を進められる
・売却手続きが完了する前に新居を購入できる
それぞれのメリットを見ていきましょう。
住宅の建設を進められる
安心して住宅建設を計画通りに進められます。建設期間中に必要な資金が確保できるからです。
例えば、建設期間中に600万円の支払いが必要であれば、住宅ローンの実行前に資金を確保する必要があります。
自己資金が100万円しか準備できない際、不足金額の500万円には、つなぎ融資を利用することで支払いが可能です。
つなぎ融資により費用の支払いを遅れることなく対応でき、建設計画が遅れる心配もいりません。
銀行は住宅ローンの実行による資金回収が見込めるため、審査も比較的スピーディーに対応可能です。
売却手続きが完了する前に新居を購入できる
住宅の買い替えで、新居を先に購入するスケジュールに対応できます。
つなぎ融資の利用で購入資金を確保できるからです。
住宅売却代金は、売却手続きが完了してから受け取ります。
買い替えの資金計画では、住宅売却代金を購入資金に充てるため、住宅売却代金を受け取れないと新居を購入できません。
しかし、つなぎ融資により住宅売却代金相当を確保でき、住宅売却と新居購入のスケジュールが前後しても安心して対応できます。
また、売却手続きが完了するまでの間、資金を確保するプレッシャーを感じることなく計画通りに進められるでしょう。
住宅ローンのつなぎ融資を利用するデメリット
住宅ローンのつなぎ融資を利用する際には以下のデメリットがあります。
- 住宅ローンとは別に契約手続きがある
- 諸費用がかかる
それぞれのデメリットについて解説します。
住宅ローンとは別に契約手続きがある
つなぎ融資を利用するには、住宅ローンと別の契約手続きが必要です。
つなぎ融資は住宅ローンと異なる性質の資金であり、契約内容も異なります。
住宅ローンは完成した住宅の購入代金に充てられますが、つなぎ融資は建設期間中に発生する費用の立て替え資金です。
また、借入期間も住宅ローンが最大35年に対して、つなぎ融資は通常1年程度となります。
諸費用がかかる
つなぎ融資の利用には、住宅ローンとは別に諸費用がかかります。
融資で必要な費用であり避けられません。具体的に発生する主な費用を以下にまとめています。
| 費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 事務手数料 | ・融資条件として設定している銀行が多い ・設定金額は融資金額に対して比率または固定金額 |
| 支払利息 | ・住宅ローンに比べて高い金利設定 ・借入期間は短いにもかかわらず、利息負担が大きい |
| 印紙代 | ・契約書に印紙を貼る必要あり ・印紙税は融資金額に応じた金額設定 ・電子契約であれば対応不要 |
銀行ごとに融資条件として設定されているので、事前に把握して資金計画に含めておきましょう。
つなぎ融資の注意点
つなぎ融資を検討する際。以下の点に注意しましょう。
- 住宅ローン控除が適用されない
- つなぎ融資に対応していない銀行もある
これらの点を理解し、適切に対処することが重要です。
住宅ローン控除が適用されない
つなぎ融資には住宅ローン控除が適用されません。
住宅ローン控除は住宅ローンの利息に対して適用されます。つなぎ融資は住宅ローンと異なる融資形態であり、住宅ローン控除の適用条件に該当しません。
建設期間中に中間金を支払うためにつなぎ融資を利用した場合、利用期間中の利息は住宅ローン控除の対象外です。
税制上の制約があるつなぎ融資の利用期間は、できるだけ短くします。
住宅ローンの準備ができ次第、すぐに融資を実行してつなぎ融資を完済しましょう。
つなぎ融資に対応していない銀行もある
住宅ローンを提供しているすべての銀行がつなぎ融資に対応しているわけではありません。
費用面から取り扱いを避けている銀行もあります。
住宅ローンを検討する際、最も条件の良い銀行がつなぎ融資に対応できず、条件の厳しい銀行がつなぎ融資に対応できるケースがありえます。
この場合、つなぎ融資を利用するかどうか判断せざるを得ません。
つなぎ融資を利用しない場合は、他の資金調達方法を検討しましょう。
つなぎ融資を利用する一連の流れ
つなぎ融資を利用する一連の流れを説明します。
- 資金計画を立てる
- 申し込みする銀行を選ぶ
- 必要書類を準備する
- 融資審査を受ける
- 融資実行により支払いをおこなう
- 住宅ローン実行により返済する
一連の流れを把握しておけば、実際に申し込みする際にスムーズに対応できるでしょう。
1．資金計画を立てる
マイホーム購入を考えたら資金計画を立てます。
購入する住宅のタイプや建築内容を決め、必要資金を計算しないといけません。
住宅メーカーや不動産会社と相談し、具体的な資金計画を策定します。
複数の選択肢を検討し、最適な計画を選択することが重要です。
また、資金が必要になる時期を明確にしておきましょう。つなぎ融資の利用時期や融資金額を把握することも重要です。
2．申し込みする銀行を選ぶ
つなぎ融資に対応可能な銀行を選びます。各銀行の融資条件を比較して選びましょう。
住宅ローンの条件を優先し、つなぎ融資に対応していない銀行を選ぶ場合は、建設期間中に必要な資金の確保が必要です。
他の銀行でつなぎ融資を申し込むか、別の調達方法を検討してから判断します。
3．必要書類を準備する
必要書類が揃わないかぎり、原則として融資審査は始まりません。主な必要書類は以下のとおりです。
- 本人確認書類
- 収入証明書
- 購入予定物件の謄本
- 物件の概要がわかる書類
- 資金計画書
- 見積もり書など
提出書類を事前に確認し、準備が整っていることを確認しておきましょう。
また、提出書類は、コピーして保管またはパソコンへPDFで保存しておきます。
4．融資審査を受ける
必要書類が揃うと銀行による融資審査が始まります。
主に審査される項目をまとめたので見ていきましょう。
| 審査項目 | 内容 |
|---|---|
| 信用情報 | ・クレジットカードの利用状況や過去の借入履歴から返済記録を確認 ・信用力から融資の回収リスクを検証 |
| 返済能力 | ・現在の収入状況と借入状況をチェック ・生活費を除いて返済に充てられる金額を確認 ・今回の融資が返済可能かどうか検証 |
| 資産状況 | ・現在の保有資産を確認 ・資金不足の際に現金化して対応できるか検証 |
銀行は提出された書類から各項目の審査をおこないます。
提出書類の内容について質問されるため、事前に内容を把握しておきましょう。
5．融資実行により支払いをおこなう
融資が実行されると、資金の支払いが可能になります。
支払先への振込手続きを滞りなくおこないましょう。支払いの遅延は、建設に関わる相手先との信頼関係に影響が出る可能性があります。
6．住宅ローン実行により返済する
住宅ローンが実行されると、つなぎ融資の一括返済がおこなわれます。
住宅ローンの融資金額には、つなぎ融資の融資金額が含まれており、返済しなければなりません。
つなぎ融資は住宅ローンが実行されるまでの立て替え資金としての役割を果たします。
つなぎ融資の利息支払い方法
つなぎ融資を利用する際の利息支払い方法は以下の3つです。
- 融資時に一括で前払い
- 分割払いで月額払い
- 返済時に一括で後払い
各銀行で異なるため、事前に確認しておきます。
それぞれの支払い方法の詳細を見ていきましょう。
融資時に一括で前払い
融資が実行された際に利息全額を前払いします。
期日まで支払いを管理する必要がありません。しかし、利息の支払い金額相当分を準備しておく必要があります。
利息金額分が差し引かれて口座に入金されるため、支払いに不足する金額は自己資金で準備が必要です。
資金計画への影響を考慮しておきましょう。
分割払いで月額払い
利息を毎月返済していく方法です。利息の支払い負担が分散され、資金繰りへの影響を軽減します。
住宅ローン開始まで支払いが続くため、月額払い分の資金を確保しておきましょう。
返済時に一括で後払い
つなぎ融資の一括返済と同時に利息を支払う方法です。
利用期間中の返済がなく、支払いの管理と負担が必要ありません。
住宅ローンの借入金額に含まれることが多く、利用期間が長くなるほど住宅ローンの返済負担が大きくなるでしょう。
まとめ｜自分に合う住宅購入計画でつなぎ融資を有効活用しよう！
つなぎ融資は住宅ローンが実行されるまでの間に発生する費用の立て替え資金です。
つなぎ融資の利用で住宅購入や建設計画をスムーズに進行できます。
つなぎ融資を利用するうえで解説及び紹介したポイントは以下のとおりです。
- つなぎ融資の基本、利用ケース、メリットやデメリット
- つなぎ融資を利用する一連の流れ
- 資金計画に影響する利息支払い方法
つなぎ融資のポイントを把握し、自分に合った住宅購入計画につなぎ融資を効果的に活用しましょう。
