住宅購入においては住宅選びと並行して、「どの住宅ローンにすべきか」も考えなくてはなりません。
住宅ローン審査には、一定の時間がかかります。そのため、事前に流れや必要書類を把握しておくことが求められます。
また、多くの方にとって住宅ローンの流れや手続き、専門用語などは初めて耳にするものでしょう。
本記事では住宅ローンを利用する際の流れを、住宅購入のタイミングと合わせて紹介します。
必要書類と住宅購入時の費用についても触れるので、参考にしてください。
住宅ローン締結までの流れ
住宅ローンは、多くの方が利用する住宅を購入する際に利用する手段です。
そのため、住宅購入の流れを止めないよう、物件選びや物件決定といったタイミングに合わせて、ステップを踏むことが重要です。
まずは、住宅購入までスムーズに完了できるよう、全体の流れを紹介します。
| 【住宅購入】 | 【住宅ローン】 | |
|---|---|---|
| １ | 物件の情報収集 | 住宅ローンの情報収集 |
| ２ | 物件決定・申し込み | 事前審査 |
| ３ | 不動産売買契約の締結 | ー |
| ４ | ー | 本審査申し込み→承認 |
| ５ | ー | 金銭消費貸借（住宅ローン）契約の締結 |
| ６ | 残金決済・登記 | 融資実行 |
| ７ | 引き渡し・引っ越し | 住宅ローン返済確定申告（住宅ローン控除） |
一般的な住宅購入と住宅ローンの流れについて、住宅購入のフローと表にしました。
なお、ここでは新築マンションや新築一戸建ての購入を前提にしています。
※個々の状況や金融機関によってフローが異なることがあります
この流れを基に、次章から各ステップの詳細を見ていきましょう。
近年はオンライン化が進んでいるため、多くの手続きをインターネット経由で行えます。
１.住宅ローンの情報収集
住宅購入では商品である「物件選び」に気を取られがちですが、必ず並行して「住宅ローン」の情報収集も行いましょう。
そうすることで、物件選びの精度が高まりますし、購入後の返済が無理のないものになります。
住宅ローンの情報収集を最初から行う重要性
住宅ローンは商品ごとに、さまざまな特徴があります。
そして、一般的に返済期間は何十年単位になることがほとんどであるため、長い付き合いになります。
だからこそ、住宅ローンと長い期間付き合えるように、納得できる商品を選択する必要があります。
そのために、次のような情報を収集することで、借りたいと思える住宅ローンを探していきます。
借入可能額と返済可能額の把握
一般的には年収の6倍程度が、借入可能額とされます。
ただし、同じ年収でもどこまで返済に回せるかは家計毎に異なるので「返済可能額」で考えることが重要です。
インターネット上には、借入額と返済期間で毎月の返済額をシミュレーションできるサイトが多くあります（たとえば、こちらなど）。
毎月の負担額を確認しながら、まずは現実的な返済可能額のラインを探っていきましょう。
借入可能額の目安をこの段階で確認しておくことは、適切な価格の住宅を購入することにつながります。
金利の理解
住宅ローンの金利タイプは大きく「変動金利」と「固定金利」の2種類に分かれます。
金利水準は変動金利のほうが低いですが、固定金利は金利が変わらないという安心感があります。
返済額にも関わってくるため、早い段階で特徴をしっかり理解しておきましょう。
借り入れ期間の設定
「何歳までに住宅ローンを完済したいか」によって、返済期間が変わります。
例えば、「定年までに完済できる年数で借りる」「定年後も数年は働く予定なので、返済を続ける」といった選択肢があります。
定年後まで返済が続く年数で借りて、実際は退職金で返済する選択肢もあります。
必要応じて専門家への相談も
住宅ローンの借入可能額や審査に不安がある・・・
金利の選択に迷っている・・・
といった場合は、申し込みを検討している金融機関や相談業務を展開しているファイナンシャルプランナーに相談するのも良いでしょう。
特に、物件購入前に相談することで、専門知識を借りつつ、返済力に応じた物件購入、適切な返済プランの構築が可能です。
一方、物件や住宅ローンが決まった後だと専門家もアドバイスできる部分が少なく、効果的な行動指針を得られない可能性が高くなります。
そのため、相談するなら必ず住宅の購入や、ローンを組む前が良いでしょう。
※併せて、住宅ローンは審査があるので、第2希候補や第3候補を考えておくこともおすすめします。
２.事前審査
物件が決まって申し込みをする際は、「事前審査（仮審査）」を行います。
不動産会社等に物件を申し込む際に「申込証拠金」と呼ばれる一時金が必要なこともあります。
ただし、これは申込みの意思を確認することや、一時的な予約といった意味合いが強く、発生しないこともあるようです。
事前審査とは
事前審査とは、本審査の前に行われる簡易的な審査であるため、本審査より審査時間や必要書類が少ないです。
本審査のまえに「借りられるか」の見通しを立てることができるので、効率的に準備が進められます。
一般的に、仮審査に通れば本審査で落ちる可能性は少ないと言われています。
そのため、事前審査に通ったら、多くの場合は本格的に住宅購入に進むことができます。
もし、事前審査に落ちたときは、落ちた理由原因を推測して取り除きます。例えば、
- 借入額を見直す
- 他の借入額があれば返済する
- 他の金融機関を検討する
といった対策が考えられます。
一度の審査落ちで諦めることなく、再チャレンジしましょう。
事前審査の必要書類
事前審査の必要書類としては、主に次のような書類が必要です。
- 本人確認書類・・・運転免許証や健康保険証など
- 収入に関する書類・・・源泉徴収票や納税証明書など
- 物件関連書類など・・・住宅パンフレットやチラシなどの物件に関する情報
金融機関によって異なりますが、審査期間は3日～1週間程度です。
また、仮審査でかかる諸経費は、原則ありません。
※中には仮審査がなく、いきなり本審査を行う金融機関もあります。申し込みたい金融機関のフローに合わせて対応しましょう。
３.不動産売買契約の締結
仮審査に通ったら本審査に申し込みしますが、その前に不動産売買契約を結ぶことが一般的です。
不動産売買契約とは
不動産売買契約では、売買する当事者・売買代金・支払い方法・決済時期などについて書面で契約を交わします。
契約によって該当不動産の購入者になれる一方で、所定の金額を支払う義務も生じます。
また、契約書をかわす際には印紙税（収入印紙）も必要です。収入印紙は次のとおり、契約金額により異なります。
| 契約金額 | 税率※ |
|---|---|
| １千万円を超え、５千万円以下のもの | 1万円 |
| ５千万円を超え、１億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え、５億円以下のもの | 6万円 |
※軽減税率
参考 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
手付金とは
売買契約書を交わす際、手付金が必要な場合も多いです。
手付金の額は売買代金の5％〜10％が一般的で、購入手続きに進む場合、売買代金の一部に充てられることが多いです。
住宅ローン契約前に発生する費用なので、あらかじめ現金を確保しておく必要があります。
４.本審査申し込み
続いて、事前審査よりも細かく審査する「本審査」に申し込みます。
仮審査に通過すれば、多くが本審査に通過できます。とはいえ、100％ではないため、心して臨みましょう。
本審査とは
本人の返済能力だけでなく物件の担保価値も審査されます。
なお、住宅ローンの本審査が通らなくて住宅購入できない場合に気になるのが、「売買契約時に支払った手付金」ではないでしょうか。
複数の金融機関に申し込みをしたのに、審査落ちで住宅が購入できなくなった場合、不動産売買契約に「住宅ローン特約」がついていれば、手付金が返ってくるケースが多いです。
しかし、ローン特約がなければ「手付金の放棄」といって、手付金は帰ってきません。
売買契約時に、審査に落ちて住宅購入が頓挫したら手付金がどうなるのか、必ず契約を細かく確認しておきましょう。
また、団体信用保険の審査に関しても、この段階で行われるのが一般的です。
団信では、ご自身の過去の病歴や現在の健康状態を告知しますが、通常、団信に加入できなければ、住宅ローンを組めません。
本審査の必要書類
- 本人確認書類・・・運転免許証のほか、住民票や印鑑証明書（発行後3カ月以内）
- 収入に関する書類・・・源泉徴収票や納税証明書など。勤務先の在籍確認があることも
- 物件関連書類・・・売買契約書、土地・建物の登記事項証明書、公図や間取りなど
※物件の種類や状態によって必要な書類は異なる
提出書類に不備があると、その分審査が遅れます。
あらかじめ、書類の再提出によって、想定よりも時間がかかることを想定しておきましょう。
５.金銭消費貸借（住宅ローン）契約の締結
本審査が通ったら、いよいよ住宅ローン（金銭消費貸借）契約の申し込みです。
ここでは融資額、返済期間・金利などの最終確認をします。
ここで融資を受けるわけではなく、融資実行の1週間前～2週間前までに行うことが多いです。
６.融資の実行
そして、借入先金融機関にて「融資の実行」を受けます。
融資の実行とは、融資金額が住宅ローン契約者の口座に振り込まれることです。
融資金によって売買代金や残金を決済し、抵当権設定登記を行います。
抵当権設定の登記手続きは、司法書士が同席します。この際、住宅ローンの事務手数料、保証料、司法書士報酬、登録免許税などの費用がかかります。これらの諸経費を融資金に含められる場合もありますが、原則として現金を用意しなければなりません。
※事務手数料や保証料といった諸経費の支払は最後になるため、忘れずに資金を確保しておきましょう。
７.住宅ローン返済
融資を受けて住宅購入が完了したら、物件引き渡し、引っ越し・・・とイベントが続きます。
併せて、住宅ローン返済も開始します。
慌ただしい時期になるので、スケジュールの確保や、口座の残高不足に気をつけましょう。
また、住宅購入後に発生する次の手続きや支払いにも注意しなければなりません。
住宅ローン控除
住宅ローン控除を受けるのであれば、初年度は確定申告が必要です。
確定申告書は住宅購入の翌年に行います。
不動産取得税の納税
不動産を購入したときにかかる不動産取得税も必要です。自宅に請求が来るので手続きは不要ですが、払い忘れのないようにします。
なお、不動産取得税は購入後1回のみの支払いですが、不動産にかかる固定資産税は取得している限り、継続して発生します。
住宅ローンの「融資実行」をゴールとすると、その後の手続きや支払を忘れてしまいます。必ず、返済開始後の流れややるべきことも意識しておきましょう。
まとめ｜住宅ローンの流れはあらかじめ理解しておこう
紹介してきたとおり、住宅ローンの融資を受けるまでに、いくつものステップがあります。
事前審査や本審査では、必要書類があるためスムーズに準備しなければなりません。
また、審査に通らないこともあります。その場合は、第2候補の住宅ローンへ気持ちを切り替えていくことも重要です。
さらに、住宅ローンとは別に随所で諸経費が発生します。これは、住宅ローン締結前の申込金や手付金、融資実行時の住宅ローン諸経費等です。
住宅ローンと住宅購入双方の流れを理解し、手続き面や資金面双方をスムーズにすすめていきましょう。
