住宅ローンを返済中でも、「引っ越しがしたい！」という状況になることがあります。
家族関係の変化や転職、もしくは家に求める条件が変化した場合など、事情はさまざまに考えられます。
しかし、そもそも住宅ローンが残った状態で、引っ越しすることは可能なのでしょうか。
本記事では、住宅ローンがあるけど引っ越すことは可能なのかと、引っ越す場合の注意点・ポイントなど幅広く紹介します。
1．住宅ローンがあるけど引っ越しはできるか
結論から言うと、通常は住宅ローンがあっても引っ越しは可能です。
しかし、そのまま引っ越しすると、住宅ローンが残ってしまいます。
おそらく多くの方は引っ越ししたら
- 元の家を売却して新しい家の購入資金にしたい
- 元の家を賃貸に出して収入を得たい
などと、考えることでしょう。
しかし、住宅ローンのある家から引っ越して、そのままの状態で売却や賃貸の選択肢をとるのは難しいです。
課題1：抵当権が残っている場合の売却は困難
住宅ローンが残っている物件は、そのままでは売却することが困難です。
というのも、そのままでは元の家に抵当権が残っているからです。抵当権とは、住宅ローンを借りる際、金融機関が設定するものです。
金融機関は、債務者の返済が滞った場合、抵当権に基づいて、物件を競売にかけることが可能です。
実際のところ、抵当権の設定されている物件を売却にかけることは可能です。
しかし、現実的に抵当権付きの家を購入する人はほとんどいません。
また、仮に購入希望者が現れたとしても、金融機関がその人に融資をすることも考えにくいからです。
逆に、住宅ローンを完済（抵当権を抹消）すれば売却できます。抵当権を抹消する方法は後述します。
課題2：住宅ローンの残る家は、原則として賃貸に出せない
原則として、住宅ローンが残っている物件を賃貸に出すことはできません。というのも、住宅ローンは「マイホーム」に適用される特別なローンだからです。
金利が低いことと返済期間が長いことが特徴で、投資物件に住宅ローンを適用することはできません。この点が、例えば不動産投資を行う際に組む「不動産投資ローン」とは異なります。
つまり、引っ越しは可能ですが、元の家を収益物件にできず住宅ローンの支払いだけが続いてしまうのです。
そうなっては家計が苦しくなってしまうでしょう。ただし、例外的に賃貸に出せるケースがあります。例外についても後述します。
ここからは、「売却したい場合の選択肢」と「例外的に賃貸に出せるケース」を紹介します。
2．住宅ローンがあるけど引っ越したいときの選択肢
住宅ローンを残したまま引っ越したとして、住んでいない家の住宅ローンを返済していくのは、金銭面でも精神面でも負担となる場合が多いと思います。
また、人の住んでいない家は傷みやすいといわれており、資産価値が下がってしまう可能性があります。
元の家を売却することを前提に、住宅ローンを返済していく方法を紹介します。
自己資金で賄う
もっともスムーズなのが、自己資金で現在の住宅ローンを完済して売却する方法です。
抵当権を抹消して売却すれば、売買代金を手に入れられます。
売却代金を元に新しい家を購入することも可能ですが、これは自己資金に余裕があり、売却したい不動産の資産価値が高いことが条件となります。
家の売却代金で抵当権を抹消する
前述のとおり、家を売却するには、原則として住宅ローンを完済して、抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、資金がない場合の選択肢として、家を売却した際の売却代金で住宅ローンを一括返済する方法があります。
引き渡しと抵当権の抹消手続きを同時に行うのです。
なお、借入先の金融機関に相談して、抵当権を抹消してもらったうえで第三者に売却する「任意売却」という方法もあります。
ただし、こちらはローン完済が苦しいときの手段となることが多く、「引っ越したい」という与件では、金融機関からの同意も難しい傾向にあります。
さらに、返済が苦しいとき（もしくは、すでに返済が滞っているとき）に競売を回避するための手段として活用されることが多く、「任意売却」自体に消極的な金融機関もあります。
住み替えローンを活用する
住み替えローンとは、次の費用をまとめて借りられるローンです。
- 今の家の住宅ローン残高
- 新たな家にかかる費用
売却代金が住宅ローン残高に届かなかったとしても、住み替えローンで抵当権の抹消が可能です。
また、新しい家を購入する費用が不足するときにも安心です。
ただし、元の住宅ローン完済費用と新居の費用、2つの費用を賄うために借入額が大きくなります。
その分、審査も厳しくなるでしょう。抵当権抹消には、登記費用・司法書士報酬などの諸経費がかかることにも注意してください。
※不動産売却で利益がでると税金がかかることがあるので、課税については国税庁に確認したり、専門家に相談することをおすすめします。
3．住宅ローンのある物件を賃貸に出せるケース
上述のとおり、自己居住を目的に住宅ローンを借りている場合は、勝手に賃貸に出すことはできません。
一方、引っ越しに伴い、元の家を賃貸に出せる例外的なケースを紹介します。
「特別な事情」がある場合
「特別な事情がある」と金融機関が認めたときは、住宅ローンがあっても賃貸に出すことが可能です。
例えば「転勤」や「遠方の親の介護」といった事情が代表的です。
よって、そのような場合に該当するときは相談してみましょう。
ただし、上記のような事情があっても、必ずしも賃貸に出すのが認められるわけではありません。
そして、家を離れるのが「一時的」であるのが前提です。
賃貸として貸し出せる期間や期限に制限があるので、賃貸が認められたとしても、借主を探すのがやや難しいという課題もあります。
賃貸に出した場合の住宅ローン「控除」はどうなる？
一時的に賃貸に出す場合、住宅ローン控除は適用可能でしょうか。これは結論、ケースバイケースです。
家族そろっての引っ越し
家族そろって引っ越しをする場合、住宅ローン控除は適用できません。
一方、家族で家に戻ってきたときに住宅ローン控除の要件を満たせば、その年から利用可能です。
世帯主のみが単身赴任
家族が家に残って住む場合、住宅ローン控除は適用可能です。ただし、世帯主が海外へ単身赴任する場合、住宅取得時期によっては控除が受けられません。
詳細：国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」
継続的な賃貸をしたい場合
新しい場所に引っ越ししたあと返ってくることを想定しておらず、継続的に賃貸に出したいケースではどうでしょう。
この場合、新しい家が「住居用」となると、元の住宅で住宅ローンを継続することができません。
住宅ローンの契約違反となるので、万が一にも金融機関に無断で（住宅ローンを付帯したまま）賃貸に転用してはなりません。
賃貸への無断転用が明らかになった時点で住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。
元の家の住宅ローンが一括返済できるのであれば、完済すれば問題ありません。
しかし、自己資金が不足して住宅ローンが残るのであれば、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えして賃貸に出す方法があります。
不動産投資ローンは住宅ローンと比較すると金利が高めです。
※不動産投資ローンを借りるには、新たに審査を通過する必要があります。
4．住宅ローンがある家を売る際の注意点
住宅ローンのある状態の家を売却する場合は、次の点に考慮してどのような方法をとるかを選択していきます。
これらを曖昧なまま売却をすすめてしまうと、後に資金繰りが立ち行かなくなる可能性があります。
売却して新居を購入する場合を前提に、注意点を紹介します。
アンダーローンがオーバーローンか
まずは、ご自宅が次のどちらのケースに該当するかを見極めましょう。
アンダーローンとは
現在の家の売却価格が、住宅ローンの残債を上回るケースです。
資産価値の高い地域や土地、建物で発生することがあります。売却益で抵当権を抹消できるため、資金繰りは比較的楽です。
オーバーローン
現在の家の売却価格が、住宅ローンの残債を下回るケースです。
抵当権を抹消するためには、不足分を自己資金で賄うことが必要ですので、諸経費も踏まえて資金不足にならないようにしましょう。
「売り先行」と「買い先行」とは
併せて、「売り先行」と「買い先行」で、段取りが変わります。
売り先行
先に今住んでいる家の売却を決めてから、新しい家を購入する方法です。
売却価格に合わせて新しい家の価格を決定できるので、自己資金に見合った額の新居の購入や引っ越しがしやすいです。
新居探しにおいて、予算が明確になるのは大きなメリットでしょう。
ただし、元の家を売却したら速やかに今の家を引き渡さないといけません。
新居が決定するまえに元の家が売れてしまうと、新居選びを急がされてしまいます。
もしも新居探しが難航した場合は、仮住まいが必要になる可能性があり、敷金礼金や引っ越し費用が余計にかかってしまいます。
買い先行
新しい家を先に購入し、引っ越ししてから今まで住んでいた家を売る方法です。
元の家の売却資金で住宅ローンを完済する場合、売却できるまでの間は一時的にダブルローンになります。
一時的に家計が苦しくなりますが、すでに欲しい家がある、もしくは元の家の売却に左右されず、じっくり新居を選びたい人に向いています。
ダブルローンのメリットとリスク
先述の通り、買い先行の場合のローンは、前述の住み替えローンを活用する場合のほか、一時的にローンが2本になる「ダブルローン」状態になる場合があります。
ダブルローンは買い先行で住み替えをしたい場合にはメリットですが、一時的とはいえ住宅ローンが２本になるので、自己資金が不足しないか十分に検討します。
また、ダブルローンを取り扱っている金融機関でないと利用できないことにも注意が必要です。
※ダブルローンの場合に、売却するまでに想定外に時間がかかることもあります。資金に余裕をもっておきましょう。
5．住宅ローンのある家を売る際のポイント
自分たちだけで住宅ローンのある家を売るのは難しいです。
そのため、専門家の協力を得ることが重要です。
金融機関に相談する
繰り返しになりますが、住宅ローンは金融機関との契約（金銭消費貸借契約）です。
契約違反にならないよう、まずは、現在の家の住宅ローンを借りている金融機関に相談しながらすすめていきます。
不動産会社を慎重に選ぶ
中古物件の売買に詳しい不動産会社に売却を依頼します。
同時に、新しい家探しも同じ不動産会社に依頼できると、事情を把握してくれやすいためスムーズでしょう。
売却と購入双方において信頼できる不動産会社を選ぶと、安心して売却・購入を進められます。
資金繰りの把握
金融機関や不動産会社といった専門家に確認しながら、次の費用の見通しを立てます。
- 住宅ローン残高
- 売却代金
- 新居の購入代金や諸経費
ご自身の資金に併せて、新しい家の売却価格を調整していくことが重要です。
※最初に住み替えの全体像を把握し、総額でかかる費用を意識しながらすすめていきましょう。
まとめ｜住宅ローンがあっても引っ越すことは可能
「住宅ローン」は、間違いなく引っ越しの足かせになります。
しかし、金融機関や不動産屋と相談することで、引っ越しできるケースがあります。
元の家を売却するか賃貸に出すか、売却するときは売却代金をあてにするか、それとも住み替えローンを利用するかなど、多くの選択肢があります。
さまざまなケースをシミュレーションして、ご自身にとってより良い方法を見つけていきましょう。
